Gewerbeimmobilien unter Druck

Die Unruhe im Hypothekenmarkt hat viele kommerzielle Immobilienverkäufe verzögert oder gar verhindert. Die derzeitig schwache US Konjunktur zeigt Auswirkungen auf Basiswerte im Immobiliensektor. Lawrence Yun, der führende Wirtschaftswissenschaftler der US Maklervereinigung National Association of Realtors ® bestätigte anlässlich der 2008 Realtors ® Conference & Expo in Orlando das mit Ausnahme von Mehrfamilienwohnbauprojekte, der Verlust an Arbeitsplätzen den Bedarf und Gewerbeimmobilien verringert. Es ist in vielen Märkten mit einem Rückgang an Mieteinnahmen zu rechnen. Leerstand ist im Anstieg und die Fertigstellung von Neubauprojekten wird sich der verringerten Nachfrage anpassen.

Yun bestätigte das die Finanzkrise den kommerziellen Immobilienmarkt härter trifft als den privaten Wohnungsmarkt. “Selbst solide Transaktionen in stabilen Märkten mit Käufern die über gute Kreditqualifikationen verfügen wurden beeinträchtigt.” führte Yun an. “ Die Verfügbarkeit von Hypotheken muß wieder einfacher werden, aber wir haben einen langen Weg vor uns bis es wieder zur Normalisierung kommen kann. Zusätzlich ist bei der Krediterneuerung mit einem Anstieg von Zinsen zu rechnen.” In Einzelfällen führt die ökonomische Lage zur Unterbewertung von Gewerberaum.

Doug Duncan, der leitende Witschaftsexperte des amerikanischen Kreditriesen Fannie Mae, sieht die Überschuldung von Finanzinstitutionen als Hauptursache die zu einem Zusammenbruch des Kreditwesens in Wall Street führte. “Zentralbanken arbeiten weltweit zusammen wie nie zuvor an der Stabilisation des Kreditwesens.” Duncan prognostiziert das Kommerzielle Immobilienfonds eine bessere Chance haben sich zu erholen als Hypothekenwerte aus dem Privatwohnbau weil eine Rueckkopplungseffekt entsteht. “Basierend on Performance Rating ist da ein incentive gute Ergebnisse zu liefern,” sagt Duncan. Ein Resultat dieser Schwierigkeiten ist ein Rückgang des Verkaufsvolumen der Gewerbeimmobilien um 70 Prozent vom zweiten Quartal 2007 zum gleichen Quartal in 2008. Yun hat folgende Prognosen für die Marktgebiete Büroflächen, Industrie, Verkaufsflächen, und Mehrfamilienwohnbauprojekten.

Büroflächen

Der Verlust an Arbeitsplätzen reduziert den Bedarf an Büroflächen. Leerstand in diesem Bereich wird von derzeit 12,9 % laut Yun auf 14,4 % im Zweiten Quartal 2009 ansteigen. Jährlicher Anstieg an Miete wird in 2008 vorraussichtlich 3,2 % betragen. In 2009 is ein Rückgang um 0,4% zu erwarten. Neuvermietung (Net absorbtion) von Büroflächen in 57 verschiedenen US Märkten die statistisch erfasst werden sind etwa 1,36 Millionen Quadratmeter in 2008. Erwartet werden etwa 1 Millionen Quadratmeter Neuvermietung in 2009.

Industrieobjekte

Eine gesunde US Exportbilanz hat die verringerte Nachfrage nach Industriellen Immobilien und Fertigungstandorten ausgeglichen. In dem derzeitigen weltwirtschaftlichen Klima könnte die Nachfrage nach US Waren geschwächt werden. Der relativ niedrige Dollarkurs hat sich positiv auf den Export ausgewirkt. Leerstand soll von 9,9 % im Zweiten Quartal 2008 auf vorraussichtlich 10,8 % ansteigen. Der Mietanstieg war für 2008 mit 1,1% und wird für 2009 mit 1% erwartet. Ein klarer Trend ist zu verzeichnen in dem Bedarfsgerecht gebaut wird um den Ansprüchen des Mieters gerecht zu werden. Viele veraltete Bauten stehen leer.

Verkaufsflächen

Konsumenten werden weiterhin weniger Geld ausgeben welches den Einzelhandel negativ beeinflussen wird. Leerstand wird sich von 9,7 % im zweiten Quartal 2008 auf 10,4 % in 2009 ansteigen. Der Mietanstieg ist mit 1,2 % für 2008 geschätzt, in 2009 sollen Mieten sich um 0,9 % verbilligen.

Mehrfamilienwohnbauprojekte

Der Vorausschau im Mietwohnbereich bleibt weiterhin positiv. Viele Mieter sind derzeit nicht in der Lage ein Eigenheim zu erwerben und bleiben auf Mietwohnraum angewiesen. Der Leerstand in zweiten Quartal 2008 betrug 5,4% und wird auf 5,9 % in 2009 eingeschätzt. Die Durchschnittsmiete ist etwa um 3,9 % in 2008 gestiegen. Für das kommende Jahr erwartet Wirtschaftsexperte Jun einen Anstieg von 4 %.