Schnäppchenjagd bei der Zwangsversteigerung

Der Nordamerikanische Immobilienmark ist in der Krise, soweit sind sich die Experten einig. Verkäufer buhlen um die Gunst der Käufer und liefern sich erbitterte Preiskämpfe. Denn nur die besten Immobilien für den günstigsten Preis finden einen Käufer in besonders hart betroffenen Regionen. Dies Situation ruft hartgesottene Investoren auf den Plan die im Unglück ihr Glück suchen. Die Rede ist von Zwangsversteigerungen. Es gibt grundsätzlich drei verschiedene Stadien der Zwangsversteigerung in denen ein Immobilienkäufer gute Gelegenheiten finden kann.
1: Pre-foreclosure (Vor der Zwangsversteigerung)
Dies ist der Zeitraum in dem ein Hausbesitzer in Verzug ist und die Bank den Zwangsversteigerungsprozess einleitet. Dies erfordert bestimmte rechtliche Schritte die einige Wochen oder gar Monate in Anspruch nehmen. Viele Verkäufer versuche die Immobilie zu verkaufen um die Zwangsversteigerung abzuwenden.
2: Foreclosure (Die eigentliche Zwangsversteigerung)
Dies ist eine Versteigerung die vom Amtsgericht veranlasst wird. Diese erfolgt meist am oder im Gerichtsgebäude und die Öffentlichkeit ist in der Lage bei der Versteigerung teilzunehmen. Allerding ist diese Art des Kaufes nur rechtlich versierten und erfahrenen Investoren zu empfehlen. Das Objekt kann noch mit anderen finanziellen Belastungen behaftet sein und der Kaufbetrag muss am gleichen Tag in Bar eingebracht werden.
Oft steigern die Banken mit um sicherzustellen dass der erzielte Betrag zumindest die Schuld und die Gerichtskosten deckt. Viele Objekte gehen daher in den Besitz der Bank über.
3: Bank owned/Corporate owned (Immobilien in Bankbesitz)
Diese Immobilien sind durch die Zwangsversteigerung gegangen und im Besitz der Bank. Hier kann ein Käufer oft einen guten Preis aushandeln weil die Banken natürich daran interessiert sind die Objekte aus Ihren Büchern zu streichen und die Verluste zu minimieren.
Grundsätzlich ist es einem Käufer empfohlen einen erfahrenen Immobilienmakler mit der Suche nach solchen Zwangsversteigerungen zu beauftragen. Ein staatlich lizensierter Makler kann bei der Auswahl und Bewertung der geeigneten Immobilien helfen und dem Käufer als wichtige Entscheidungshilfe dienen. Viele dieser Immobilien zeigen einen Mangel an Pflege und bedürfen diverser Reparaturen. Manche sind kostenspielig, andere von geringwertiger Natur. Der Makler kann helfen Kostenschätzungen vorzunehmen, Angebote von Handwerkern einzuholen und einen Kostenplan aufzustellen.
Die sogenannten „short sales" sind Transaktionen wo die Hypothekenbank nicht die gesamte Grundschuld zurückerstattet bekommt. Besonders in Objekten die sich im Prozess der Zwangsversteigerungen befinden sind die Besitzer oft in einer Zwangslage die die Abzahlung aller Schulden auf der Immobilie nicht erlaubt. In diesem Fall muss die Bank einem sogenannten „short sale" zustimmen um den Verkauf zu ermöglichen. Die Bank hat nun die Wahl entweder diesem zuzustimmen oder das Objekt in der Zwangsversteigerung zu übernehmen. Oft lohnt es sich für die Bank aus Kostengründen nicht die Versteigerung durchzuführen. So kann es möglich sein Immobilien unter dem Preis zu kaufen den diese noch vor einigen Monaten erzielt hätten. Allerdings haben die „short sales" auch einen Nachteil. Banken nehmen sich oft viel Zeit um auf Angebote zu reagieren und so kann der Prozess deutlich rausgezögert werden. Auch kann es passieren dass die Banken bestimmte Nebenkosten nicht oder nur zum Teil zahlen und so dass der Käufer mit höheren Notar- und Nebenkosten zu rechnen hat. Falls die Bank zum Beispiel die Maklergebühr nicht zahlt, muss der Käufer diese entrichten. Fragen Sie am besten vorher Ihren Makler welche Kosten entstehen falls die Bank diese nicht zahlt und stellen Sie sicher dass diese schriftlich festgehalten sind. Ein "buyers agent" agreement kann
diese genau spezifizieren, damit Sie keine Überraschungen erleben.
Fragen Sie Ihren Immobilienmakler nach dem genauen Ablauf und welcher Rechtssituation die Immobilie unterworfen ist. So können Sie am besten planen und entscheiden welches Objekt für Ihre Situation und Bedürfnisse am besten ist.